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土地オーナー様の参入メリット

一般的な賃貸住宅の場合、新築時が一番家賃が高く次第に家賃が下がっていく傾向があります。
新築と築10年の物件を比較した場合、新築に入居したいというニーズが高いわけですから、築年数とともに家賃の下落は避けられないのが通常です。
高齢者住宅の場合、建物の新旧によって入居ニーズが変化しないという特徴があります。
実績があって評判の良い介護会社が運営する築10年の高齢者住宅と、まだ実績がなくて評判があまり良くない介護会社が運営する新築の高齢者住宅であれば、どちらに入居したいと思うでしょうか。
病院と一緒で、築年数は地域におけるサービス提供実績として認知されますから、最初に無理な家賃設定をしない限り、家賃下落のリスクは極めて低いと言えます。

一般の賃貸住宅の場合、空室率が23%と言われる中、高齢者住宅では15%稼動しています。
中には常に満室で待機者が列を作っているものもあります。
退去のリスクとして、入院やお亡くなりになるケースがありますが、それ以外を理由として退去されるケースは少ないのが実態です。
集合住宅ですから、人間関係を理由に退去される事もありますが、繁忙期や閑散期がないので年間を通して安定した入居が見込めます。

入退去者の管理や、入居募集については、介護会社が担当する事になります。
ケアマネジャーや病院、市役所からの紹介で入居を決めるケースが多く、最近では介護専門の仲介業者が増えてきましたので、地主さんが対応する事はありません。

少子化で一般の賃貸住宅への入居者が減っている中、著しい成長を続けているのが高齢者マーケットです。
2040年までは高齢者が増え続ける事は確実ですから、それに比例して要介護認定者も増え続ける事になります。
単純にどちらの市場で商売をしたいでしょうか。

一般の賃貸住宅の場合、1に立地、2に家賃、3に設備(間取り)が優先順位になりますが、介護型の高齢者住宅の場合、あまり立地は重要視されません。
1に価格、2にサービスの優先順位で入居は決まり、立地は良いに越した事はありませんが、絶対条件ではないのです。(自立型高齢者住宅の場合は違います)
介護認定を受けている人が入居者ですから、駅からの距離やコンビニやコインランドリーの場所を意識する必要もありませんし、むしろ静かな郊外や住宅地の方が適していると言えます。

タイプ 自立型 介護型
立地条件 中心市街地 郊外
間取り 豊富なバリエーション 18㎡
設備 生活重視 介護重視(医療)
優先順位 ①立地 ②グレード ①価格 ②品質(介護)
決定権者 本人(家族) 家族・ケアマネ・相談員

介護施設に総量規制がかかっている事は既にお伝えしましたが、実は高齢者住宅も地域によっては総量規制がかかりつつあります。
高齢者住まい法の改正により、適正な理由があれば自治体の判断で高齢者住宅に規制をかける事が可能になり、既に東京都日野市や茨城県つくば市では、自治体との交渉が難航している事例が多く見られます。
今後は高齢者住宅に関して総量規制の風が吹いてくる事は容易に想像できますから、まだ規制が緩い今は事業参入の最後のチャンスと言うことができます。
本当に総量規制が入ってからでは、やりたくてもやれないのです。
これは介護施設が良い例です。

平成23年度は東日本大震災の影響もありながらも、補助金予算は325億円(前年比1・8倍)も計上され、平成24年度はさらに増額の355億円(1・09倍)が計上されました。
それだけ国が高齢者住宅事業に関しては本気である事が窺い知れます。
また、この補助金事業に関しては時限立法である為、国土交通省は2015年までは確実に補助金を計上するとの回答を出しています。
平成24年度の補助金申請期間は平成24年4月10日~平成25年2月末迄です。
平成25年度の補助金申請期間は平成25年4月以降の予定(時期未定)です。

高齢者住宅は誰でも出来る事業ではありません。
土地や資産を持つオーナー様がいて、初めてプロジェクトを進めていく事ができます。
地域で必要とされている高齢者住宅は何なのか?エンドユーザー目線で考えた場合、建築コストを必要以上にかける必要もなく、介護会社は家賃収入ではなく、介護保険で収益を上げるビジネスモデルがビジネスとして成功する事が分かりました。
ビジネスというのは、社会の問題点や課題を解決することが本来あるべき姿だと思っています。
安くて安心・安全な高齢者住宅を供給していくことは、今の日本で最も重要な地域貢献事業だと確信しています。

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